전세나 월세 계약기간이 끝났는데도 세입자가 아파트를 비우지 않아 명도소송을 알아보고 계신가요? 아니면 집주인이 보낸 건물인도 소장을 받고 언제까지 이 집에 있을 수 있는지 계산하고 계신가요? 어느 쪽이든 지금 걱정은 "얼마나 걸리느냐"입니다.

이 글은 집주인이 접수 전에 당길 수 있는 일, 송달이 막혔을 때의 대응, 합의로 일찍 끝내는 방법, 소장을 받은 세입자가 30일 안에 할 일과 판결 뒤의 선택, 상가에서 달라지는 점을 순서대로 정리했습니다.

1. 명도소송 기간을 줄이려면 소장을 내기 전에 무엇을 하나요?

명도소송 절차에 들어가기 전에 계약이 확실히 끝났다는 증거와 세입자에게 서류가 닿을 주소를 먼저 확보합니다. 접수 뒤에 이 두 가지를 보완하느라 명도소송 기간을 몇 달씩 늘리는 경우가 가장 흔합니다. 경매로 낙찰받은 부동산이라면 소송보다 인도명령이 빠를 수 있으니, 대금 납부일부터 6개월이 지났는지 먼저 봅니다(민사집행법 제136조).

마음이 급하다고 문을 따고 들어가거나 짐을 빼면 주거침입 · 재물손괴로 형사 사건이 될 수 있습니다(형법 제319조 · 제366조). 그 사건 대응까지 겹치면 집을 돌려받는 일은 오히려 늦어집니다.

2. 소장이 송달되지 않아 명도소송 기간이 늘어질 때는?

법원의 주소보정명령을 받으면 미루지 말고 바로 새 주소를 내거나 다른 송달 방법을 신청합니다. 송달이 끝나야 답변서 기간 30일이 흐르기 시작하므로, 이 단계의 하루하루가 전체 명도소송 기간에 그대로 더해집니다.

공시송달로 판결을 받았더라도 세입자가 정말 몰랐다면, 사유가 없어진 날부터 2주 안에 항소를 추후보완할 수 있습니다(민사소송법 제173조). 주소를 찾으려고 한 노력을 기록으로 남겨 두는 것이 나중에 판결을 지키는 길입니다.

3. 세입자와 합의해 일찍 끝낼 수 있나요?

가능하고, 실제로 판결보다 합의로 끝나는 사건도 많습니다. 다만 말로 한 약속은 지켜지지 않으면 다시 처음부터라서, 법원 조서로 남기는 것이 핵심입니다. 변론기일에 화해가 성립해 조서에 적히면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제220조).

4. 명도소송 소장을 받은 세입자는 30일 안에 무엇을 하나요?

다툴 것이 있으면 소장 부본이 송달된 날을 기준으로 30일이 지나기 전에 답변서를 제출해야 합니다(민사소송법 제256조). 아무것도 내지 않으면 집주인 주장을 인정한 것으로 보고 변론 없이 판결이 나올 수 있습니다(제257조).

가처분이 붙은 상태에서 지인에게 집을 넘기거나 짐을 맡기는 것은 집행을 막지 못하고 새로운 분쟁만 만듭니다. 정당하게 주장할 것은 답변서와 증거로 하는 것이 안전합니다.

5. 판결이 나온 뒤 세입자에게 남은 선택은 무엇인가요?

판결서를 받은 날부터 2주 안에 항소할 수 있습니다(민사소송법 제396조). 다만 가집행이 붙은 판결은 항소만으로 집행이 멈추지 않아, 집행정지를 따로 신청하고 법원이 정하는 담보를 내야 할 수 있습니다(제501조 · 제500조).

집주인 쪽은 판결 뒤 집행문과 송달증명을 갖춰 집행관에게 신청하고, 본집행 날에는 본인이나 대리인이 현장에 나가야 합니다(민사집행법 제258조 제2항). 그 전에 세입자가 스스로 비우겠다는 연락을 해 오면 날짜를 문서로 받아 두면 됩니다.

6. 상가라면 기간 계산에서 무엇이 다른가요?

통지 시기, 갱신요구권의 범위, 연체 해지 기준이 주택과 다르고, 권리금 문제가 겹쳐 다툼이 길어지기 쉽습니다. 상가건물 임대차보호법의 적용 범위에 드는 계약인지도 함께 확인합니다.

영업 중인 상가에 단전 · 단수를 하거나 출입을 막으면 업무방해로 문제될 수 있습니다(형법 제314조). 다른 분야의 진행 사례는 사건연구센터 홈페이지의 처리사례에서 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 소송 중에 밀린 월세를 다 내면 계속 사는 것이 가능할까요?

해지가 이미 효력을 냈다면 돈을 냈다는 이유만으로 계약이 되살아나지는 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 집주인이 계속 살게 해 주기로 하면 그 내용을 서면으로 남기고 소를 취하하거나 조정으로 정리합니다.

Q. 집 명의자가 외국에 있으면 누가 소송을 하나요?

원칙적으로 계약상 임대인이나 소유자가 원고가 되고, 외국에 있다면 국내 소송대리인에게 위임해 진행할 수 있습니다. 위임장 같은 대리권 서류를 미리 갖추는 데 시간이 걸리니 일찍 준비합니다.

Q. 소송하는 동안의 월세도 받을 수 있나요?

계약이 끝난 뒤에도 세입자가 집을 쓰고 있다면 그 기간의 사용료 상당액을 청구하는 것이 일반적입니다. 남은 보증금에서 공제하거나 판결로 따로 받는 방법이 있어, 소장에 처음부터 함께 적어 두는 편이 좋습니다.

Q. 판결 뒤 세입자가 한 달만 더 달라고 하면요?

들어줄지는 집주인이 정할 일이지만, 들어준다면 퇴거일 · 그 기간의 사용료 · 어기면 바로 집행한다는 내용을 문서로 받아 둡니다. 집행 신청은 미리 해 두고 날짜만 조정하는 방법도 있습니다.

Q. 세입자인데 집주인이 갑자기 문을 바꾸고 짐을 뺐어요.

판결 없이 이루어진 이런 조치는 주거침입이나 재물손괴로 문제가 될 수 있어 경찰에 신고하고 현장 사진과 피해 물품 목록을 남겨 둡니다. 계약 종료 다툼은 그와 별개로 답변서와 증거로 다퉈야 합니다.