"계약은 끝났는데 나갈 생각을 안 해요. 소송비보다 이사비를 주는 게 나을까요?" 집주인이 명도를 고민할 때 가장 먼저 부딪히는 질문입니다. 반대로 세입자 쪽은 소송에 지면 비용까지 떠안는지 걱정합니다.

이 글은 명도소송 비용을 줄이는 준비 순서, 비용을 키우는 실수, 이사비 협상 판단 기준, 세입자가 버틸 때의 단계별 대응, 판결 뒤 비용 회수, 세입자 쪽의 대응을 차례로 짚습니다.

1. 명도소송 비용을 아끼려면 소장 내기 전에 무엇을 하나요?

해지가 확실한지부터 확인합니다. 해지 사유가 흔들리면 세입자가 다투면서 소송이 길어지고, 길어진 만큼 송달료와 변호사 보수, 그 사이 못 받는 월세가 늘어납니다.

2. 비용을 키우는 실수는 무엇인가요?

답답한 마음에 직접 내보내려다 형사 고소를 당하면, 명도는 늦어지고 비용은 두 갈래로 늘어납니다. 흔히 하는 실수와 대신 할 일을 정리했습니다.

계약이 끝난 뒤에도 남아 있는 세입자는 무단 점유 상태가 되지만, 그렇다고 집주인에게 직접 내보낼 권한이 생기지는 않습니다. 부동산분쟁을 자력으로 풀려다 생긴 형사 사건은 명도와 따로 진행되어, 처음부터 법적 절차를 밟는 것보다 오히려 더 오래 걸리기 쉽습니다.

3. 세입자가 이사비를 요구하면 어떻게 판단하나요?

소송과 집행에 드는 돈과 시간, 그동안 못 받는 월세를 합한 금액과 비교해 봅니다. 이사비를 주고 빨리 끝내는 편이 결과적으로 싸게 먹히는 경우도 있어, 감정보다 숫자로 판단하는 것이 좋습니다.

합의한다면 퇴거 날짜, 그날까지 나가지 않을 때의 조치, 남은 짐 처리, 보증금 정산 방법을 서면으로 정합니다. 더 확실히 하려면 법원에 제소전 화해를 신청해 화해조서를 받아 두는 방법이 있습니다(민사소송법 제385조 · 제386조). 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어(제220조) 약속을 어기면 소송 없이 집행할 수 있습니다.

4. 세입자가 소송 중에 버티면 어떻게 대응하나요?

버티는 방식에 따라 쓸 수 있는 절차가 다릅니다. 단계마다 무엇이 가능한지 알고 있으면 비용이 불필요하게 늘어나는 것을 막을 수 있습니다.

집행 날에는 집주인이나 대리인이 현장에 나가야 집행이 이뤄지므로(민사집행법 제258조 제2항) 일정을 미리 비워 둡니다.

5. 판결 뒤 명도소송 비용은 어떻게 돌려받나요?

판결이 확정되면 1심 법원에 비용계산서를 내고 소송비용액 확정을 신청해 금액을 정합니다(민사소송법 제110조). 인지대 · 송달료 같은 법원 비용은 대부분 인정되지만, 변호사 보수는 기준 안에서 일부만 들어갑니다.

보증금이 남아 있다면 밀린 월세와 함께 정산하고, 그래도 모자라면 확정된 금액으로 세입자 예금 · 급여에 강제집행을 할 수 있습니다. 다른 사건은 사건연구센터 홈페이지의 처리사례에서 보실 수 있습니다.

6. 세입자 쪽이라면 비용 부담을 어떻게 줄이나요?

소송에서 지면 집주인이 쓴 소송비용까지 부담하게 되므로(민사소송법 제98조), 다툴 여지가 적다면 판결 전에 이사 날짜를 합의하는 편이 부담을 줄입니다. 이때 이사 날짜와 보증금 정산을 같은 서면에 적어 두어야 합니다.

보증금을 아직 돌려받지 못했다면 집을 비워 주는 일과 보증금 반환은 맞물린 의무여서(민법 제536조), 보증금을 받을 때까지 인도를 미룰 수 있는지 함께 따져 봐야 합니다. 상가라면 권리금 회수 기회를 방해받았는지도 확인합니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 보증금을 돌려받아야 나가겠다고 하면요?

보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행할 의무여서(민법 제536조), 밀린 월세 등을 뺀 보증금을 돌려줄 준비를 하면서 인도를 요구해야 합니다. 판결도 보통 "보증금을 받는 것과 동시에 인도하라"는 형태로 나옵니다.

Q. 이겼는데 세입자가 소송비용을 내지 않으면요?

소송비용액 확정결정을 받으면 그 결정으로 세입자 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 보증금이 남아 있다면 정산 과정에서 함께 처리하는 방법을 먼저 검토합니다.

Q. 변호사 비용도 세입자에게 받을 수 있나요?

소송비용은 패소한 쪽이 지는 것이 원칙이지만(민사소송법 제98조), 변호사에게 준 보수는 정해진 한도까지만 소송비용에 들어갑니다. 실제로 쓴 보수 전부를 돌려받기는 어렵다는 점을 감안해 예산을 잡아야 합니다.

Q. 계약할 때 미리 대비할 방법이 있나요?

계약 단계에서 제소전 화해를 신청해 화해조서를 받아 두면, 나중에 월세가 밀려 해지될 때 명도소송 없이 바로 집행할 수 있습니다(민사소송법 제385조 · 제220조). 조서에는 해지 사유와 인도 조건을 구체적으로 적어야 합니다.

Q. 집행 날 세입자가 집에 없으면 어떻게 하나요?

집행관은 집행에 필요하면 잠근 문을 열 수 있습니다(민사집행법 제5조). 남은 짐은 집행관이 세입자 측에 넘기거나 세입자 비용으로 보관하므로, 집주인이 따로 치울 필요는 없습니다.